EuroBusinessMedia (EBM) : La foncière Argan projette de s'introduire en bourse prochainement sur l'Eurolist. Jean-Claude Le Lan, bonjour. Vous êtes le Président d'Argan. En quelques mots, quelles sont les principales caractéristiques d'Argan en tant que société foncière?
JCLL : Argan est une société familiale dont le métier est le développement et l'investissement en base logistique. Une base logistique étant un entrepôt fonctionnel, sécurisé et intelligeant. Nous faisons du développement de type clef en main locatif, c'est-à-dire que préalablement à la construction, le locataire a été identifié, un bail a été signé. Et du développement en gris, même chose si ce n'est le fait que préalablement à l'identification du locataire on a initié une demande de permis de construire et une demande d'autorisation préfectorale d'exploiter. Le patrimoine au jour où je vous parle est de 490 000 m2. En effet depuis hier au soir, nous sommes passés de 455 000 m2 à 490 000 m2 après acquisition d'un entrepôt de catégorie A. Ce patrimoine de 490 000m2 en année pleine va générer des loyers de 24,8 millions d'euros. La jeunesse du parc est de 5 années, et la durée résiduelle des baux est de 7,4 années ; dont 5,8 années donc presque 6 années fermes. Ces entrepôts, ces bases logistiques sont louées à des locataires que nous apprécions et qui sont de qualité. La typologie est de deux types : les logisticiens bien connus que sont des gens comme Geodis, Kuehne & Nagel, Norbert Dentressangle, Gefco, DHL d'une part ; étant précisé que le logisticien est un prestataire de service pour le compte d'industriels, qu'on appelle également chargeur. Et donc nous avons en direct des chargeurs comme locataires tels que l'Oréal, La Poste, pour ne citer que quelques-uns d'entre eux.
EBM : Quels sont les grandes tendances actuelles sur le marché de l'immobilier d'entrepôts, en termes d'offre et de demande, et d'évolution des prix?
JCLL : Nous sommes opérateurs en France, et en France on assiste à une tendance très lourde de l'externalisation de la fonction logistique de la part des industriels. A titre de référence, en France, à ce jour, 40% de la fonction logistique est externalisée contre 70% aux Etats-Unis. Donc nous sommes dans une tendance lourde. Concernant l'investissement, en France en 2006, l'investissement à été de 23 milliards d'euros. Il s'est porté à hauteur de 84% sur les bureaux, donc c'est la classe principale, 8% sur les bases logistiques et 8% sur les commerces. Donc 8% représentent 1,8 milliard. La construction neuve est de l'ordre de 2 millions de m2 par an. Dans ce contexte Argan représente 3,5% de la production neuve. Enfin nous sommes dans un marché où les loyers sont plutôt stables contrairement aux bureaux où il y a une saisonnalité, où en tous cas c'est conjoncturel. Là nous sommes plutôt stables. A titre de référence, en Ile-de-France , le prix du mètre carré/an est de 52 euros, approximativement. En province, il est de 42 euros. C'est-a-dire qu'il y a un décalage qui est dû au prix du foncier.
EBM : Comment l'introduction en bourse d'Argan s'inscrit-elle aujourd'hui dans votre stratégie de développement, et comment comptez-vous utiliser en priorité les capitaux issus de l'augmentation de capital d'environs 25 millions d'euros?
JCLL : Au cours des 5 dernières années nous avons livré à nos locataires 300 000 m2 d'entrepôts. Au cours des 5 prochaines années, notre ambition, notre objectif, est d'en livrer 400 000 m2, soit une progression de 33%. Cela veut dire qu'il va falloir se renforcer au plan commercial, et nous avons pour objectif de reproduire ce que nous faisions précédemment, mais avec plus d'intensité. C'est-a-dire avec nos locataires actuels qui sont générateurs de développement, aller à la conquête de nouveaux locataires, qui eux-mêmes à leurs tours seront générateurs de développement. Troisièmement le développement gris : je vous rappelle que cela consiste à prendre des positions sur des terrains sur lesquels nous demandons les autorisations administratives, que sont la demande de permis de construire et la demande d'autorisation préfectorale d'exploiter, ce qui nous permet effectivement d'offrir à de futurs locataires un délai extrêmement court. C'est d'ailleurs de l'ordre de 6 à 8 mois.
EBM : Beaucoup de grosses sociétés foncières commencent désormais à s'intéresser au segment de l'immobilier d'entrepôts. N'est pas un risque pour vous que d'être un acteur de petite taille sur un marché où les grands acteurs arrivent?
JCLL : Le fait que de grandes foncières viennent sur ce marché est plutôt une chance dans la mesure où grâce à elle va se constituer un marché des foncières spécialisées en logistique. Quand à notre petite taille, c'est plutôt un atout. Par le passé nous avons donc démontré notre capacité à gagner des concours où nous étions en concurrence frontale face à des grosses foncières, notamment dans les développements clef en main, et nous avons été lauréats. Nous pensons au final avoir la taille suffisante pour réunir au sein de notre équipe toutes les compétences à l'exercice de notre métier notamment au plan développement, qui est d'ailleurs notre principale composante.
EBM : Quelles sont les perspectives stratégiques et financières d'Argan pour cette année et l'année prochaine?
JCLL : Au plan stratégique nous n'avons pas l'intention de changer une équipe qui gagne et des recettes qui ont été éprouvées et expérimentées. Au plan des perspectives je dirais tout simplement que les revenus de 2007, les revenus locatifs je veux dire, seront de 22 millions d'euros, marquant ainsi une progression de 30% par rapport à 2006. Nous assurons le maintient des rendements locatifs des projets développés. Et puis enfin, nous assurons également le maintient de la maîtrise de nos coûts de fonctionnement. Ceci est important. Et puis finalement la cerise sur la gâteau c'est le régime SIIC qui va alléger donc nos charges fiscales, et cela nous permettra de distribuer un dividende de l'ordre de 4% de l'ANR, ce qui nous situe plutôt dans la fourchette haute de la profession.
EBM : Jean-Claude Le Lan, Président du Conseil de Surveillance d'Argan, je vous remercie
JCLL : Merci.
